saisie immobilière : contester la légalité de la créance de la banque

La procédure de saisie immobilière est une terrible mécanique : Présentation générale (youtube).

L’illégalité financière du prêt immobilier est souvent le seul outil capable de l’enrayer.

La procédure de saisie immobilière débute par un commandement de payer valant saisie.

saisie immobilière prêt notarié
Marinus Claesz Van Reymerswaele

Lorsque le prêt immobilier est consenti via un acte notarié avec inscription d’hypothèque, le prêteur qui souffre de retards dans l’encaissement des échéances de remboursement peut prononcer de son seul chef la déchéance du terme. Le solde du prêt est alors devenu exigible immédiatement.

Le plus souvent l’emprunteur ne dispose pas des fonds nécessaires au remboursement de la banque qui procède alors à son inscription au FICP.  Le Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers est tenu par la Banque de France. Ainsi « fiché Banque de France », l’emprunteur ne peut plus se retourner vers un autre établissement financier pour souscrire un nouveau crédit aux échéances plus basses et désintéresser la première banque.

L’acte notarié étant un titre exécutoire, condition sine qua non pour débuter une saisie immobilière, la banque remplit toutes les conditions pour organiser la vente aux enchères de l’immeuble et appréhender le prix de vente grâce à l’inscription d’hypothèque.

saisie immobilière
placard de vente aux enchères

La procédure de saisie immobilière commence par un commandement de payer valant saisie.

Délivré par huissier, ce commandement est ensuite publié à la conservation des hypothèques (Centre des impôts – service de la publicité foncière).

A défaut de paiement dans les 8 jours, l’huissier se trouve autorisé par la loi à pénétrer dans votre bien immobilier pour dresser un procès-verbal de description des lieux.

Dans les 2 mois de la publication du commandement, vous êtes assigné devant le juge de l’exécution pour une audience spéciale, dite audience d’orientation.

L’occupation du bien immobilier par le propriétaire n’est pas un obstacle à la vente. L’adjudicataire mettra en place une procédure d’expulsion sur la seule base du jugement d’adjudication avec le concours de la force publique sans qu’il soit nécessaire de repasser devant un juge.

Le juge de l’exécution est chargé, lors de l’audience d’orientation, de vérifier si la créance de la banque est fondée et si la procédure est régulière.

L’audience d’orientation est la dernière possibilité pour s’opposer à la saisie immobilière et donc à la vente du bien aux enchères.

audience d'orientation
©PHOTOPQR/LE PARISIEN/OLIVIER LEJEUNE – PARIS 21/09/2009

Chaque banque a noué, dans le ressort géographique de chaque Tribunal de Grande Instance où elle est implantée, un partenariat avec un ou plusieurs cabinet(s) d’avocat et une ou plusieurs étude(s) d’huissier.

Ces cabinets et études se sont ainsi spécialisés dans la procédure de saisie immobilière. S’il est rare qu’ils commettent une erreur, la procédure doit néanmoins toujours être contrôlée.

En revanche, très rares sont les cabinets et études du réseau bancaire qui disposent des connaissances mathématiques nécessaires à la vérification de la légalité financière du crédit qui fonde la saisie immobilière.

La légalité financière du prêt immobilier (année lombardeTEG -TAEG) est le dernier rempart.

Passé l’audience d’orientation, il n’est plus possible d’arrêter la vente forcée de l’immeuble. C’est donc au niveau de l’audience d’orientation que doivent être contrôlés :

  1. Le formalisme de la procédure de saisie immobilière;
  2. La légalité financière du prêt immobilier.

Gagner du temps pour éviter une vente à vil prix

La discussion des calculs financiers donne lieu à plusieurs renvois de l’audience d’orientation qui peut ainsi se retrouver reportée de six à douze mois. Lorsque les calculs ne révèlent aucune illégalité, ces renvois permettent de préparer en parallèle une vente amiable de l’immeuble à meilleur prix qu’une vente aux enchères.

saisie immobilière

Il faudra en conséquence présenter au juge de l’exécution les pièces nécessaires à la vente amiable du bien :

  • un mandat de vente consenti à un agent immobilier ;
  • des bons de visite ;
  • une ou plusieurs offre(s) ;
  • idéalement un compromis de vente sous conditions suspensives.

Il est donc toujours prudent, dès la réception du commandement valant saisie immobilière, de se rapprocher d’une ou plusieurs agence(s) immobilière(s) – 3 agences suffisent- en vue non d’une vente à tel prix mais d’une vente dans les 6 mois, puis de signer un mandat de vente au prix du marché.

Sauver sa maison ou son appartement

En cas d’illégalité financière les échéances du prêt sont recalculées au taux de l’intérêt légal depuis la première échéance : les intérêts trop versés couvrent souvent les échéances impayées, la déchéance du terme est alors infondée.

Un exemple chiffré :

Soit un prêt de 380 000 € amorti au taux de 4,27 % sur 20 ans. Son échéance constante mensuelle et contractuelle de remboursement est de 2 357,15 €.

Les remboursements cessent après trois ans (36 rangs) et, à trois ans et six mois, la banque prononce la déchéance du terme : les rangs 37 à 42 sont impayés.

Le prêt, affecté d’une illégalité financière, est recalculé sur un taux légal de 1,12 % sur 20 ans, son échéance légale est de 1 768,02 € :

  1. Sur les 36 premiers rangs le trop versé d’intérêt par rapport à l’échéance légale est de 34 403,41 €;

  2. Les échéances impayées sont ramenées à 6 échéances légales de 1 768,02 €, soit 10 608, 12 €;

  3. Le trop versé de 34 403, 41 € couvre l’impayé de 10 608, 12 € et laisse un reliquat de 23 795, 29 €.

Être défendu par un avocat compétent en calcul financier

droit et mathématique
droit et mathématiques au Journal Officiel

Le contrôle de la légalité financière et procédurale d’une saisie immobilière nécessite des compétences en mathématiques financières, en droit et en procédure.

Nous maitrisons ces trois compétences.

Récupérer une large partie des intérêts versés et abaisser les mensualités

Lorsque l’illégalité financière est reconnue par le juge, la déchéance du terme est annulée (lorsque les trop versés couvrent les échéances impayées recalculées au taux légal) et le prêt reprend son rythme d’amortissement sur l’échéance recalculée au taux légal, le reliquat de trop versé vous est restitué.

Les banques se sont dotées de filiales exerçant l’activité de marchand de biens

Lorsque l’immeuble saisi présente un bon « potentiel », il n’est pas exceptionnel que la banque –créancier saisissant– présente à son débiteur saisi une « solution » via sa société de marchand de biens.

saisie immobilière
des travaux de rénovation pour revente au prix du marché

Dans ce cas la banque saisissante va favoriser la vente amiable du bien saisi au profit de sa filiale pour une somme supérieure à la mise à prix d’adjudication, mais bien sûr suffisamment inférieure au prix du marché pour réaliser une plus-value.

La filiale marchande de biens procèdera avec son réseau d’artisans à une revalorisation du bien par des travaux de rénovation, de découpe en lots ou de remise au goût du jour puis s’efforcera de revendre l’immeuble dans les 5 ans fin de bénéficier d’un régime fiscal avantageux (absence de taxe sur la plus-value, large exonération des droits de mutation, crédit d’impôt pour la transition énergétique…).

Il est évident que cette plus-value ne profite jamais au débiteur saisi ! Lorsque le prix de la vente amiable ne couvre pas la totalité de la dette bancaire, le débiteur saisi reste redevable de la totalité du solde sans pouvoir prétendre à la déduction de la plus-value réalisée par la filiale de la banque lors de la revente du bien.

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