Calculs bancaires par un avocat d’affaires

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Le calcul du Taux Effectif des crédits – TEG ou TAEG – est longtemps resté l’apanage des banquiers et des directions financières des grandes entreprises

L’AGEFI Actifs – n° 740 du 25 janvier au 7 février 2019

TEG pour taux effectif global ou TAEG pour taux annuel effectif global sont des notions mathématiques et juridiques. Leurs expressions mathématiques découlent des formules de calcul des intérêts simples ou composés et l’assiette de leurs paramètres est définie par la loi et la jurisprudence.

Le TEG est abordé dans les formations supérieures de gestion, de comptabilité, de commerce et bien sur de finance, au travers de l’enseignement des mathématiques financières.

Outil d’initié jusque dans les années 2000, le TEG a été popularisé par les experts financiers et autres consultants.

Particuliers et entreprises non dotées d’une direction financière ont ainsi découvert avoir souscrits un grand nombre de crédits avec des TEG erronés à leur détriment ou avec des intérêts calculés à leurs insu en année lombarde.

Une fois sur deux le taux de votre crédit immobilier est faux. Le Figaro

L’ampleur des erreurs de TEG et la lourdeur des sanctions se sont traduits par une forte pression du milieu bancaire sur les institutions.

Paradoxalement, pour un secteur bancaire basé sur la confiance et animé par des professionnels des mathématiques financières rompus aux taux à 3 voire 4 décimales, la règlementation continue de leur accorder une marge d’erreur de TEG d’une décimale, une loi est intervenue en urgence pour limiter les sanctions des banques du secteur public et une ordonnance de 2016 est venue limiter les sanctions du TEG de l’offre de crédits immobiliers aux particuliers sans toutefois limiter la sanction du TEG du contrat de crédit immobilier.

Plus récemment, une  consultation relative à la suppression du TEG pour les entreprises a été conduite par le ministère de l’économie et des finances entre le 15 janvier 2018 et le 5 février 2018 dans le cadre du Plan d’Action pour la Croissance et la Transformation des Entreprises. L’issue pourrait en être la disparition du TEG pour les crédits à courts termes (découvert, escompte, affacturage) et les crédits à long termes à taux variables. La suppression du TEG pour les entreprises n’a toutefois pas été évoquée lors de la présentation du projet de loi PACTE lors du conseil des ministres du 18 juin 2018, mais la refonte du régime du TEG vient d’être confiée au Gouvernement par l’article 55 de la loi n°2018-727 du 10 août 2018 « pour un État au service d’une société de confiance » publiée au Journal officiel du 11 août 2018.

Le calcul du TEG ou du TAEG est une opération complexe qui génère un contentieux important.

L’erreur significative de calcul du TEG TAEG par l’établissement prêteur oblige ce dernier à rembourser à l’emprunteur tout ou partie des intérêts contractuels.

Le délai d’action est de 5 ans à compter, le plus souvent, de la souscription du prêt ou de la découverte de l’erreur lorsqu’elle est révélée par une analyse mathématique.

Toutes les offres ou contrats de prêt consentis par des établissements financiers doivent mentionner par écrit leur taux effectif. Ce site vous permet de les calculer et, s’il est erroné, de définir votre stratégie.

Entreprise ou professionnel ? Vos crédits relèvent du TEG dont l’erreur de calcul ne peut être sanctionnée que par le remplacement de l’intérêt contractuel par l’intérêt légal.

Particulier ? Vos crédits à la consommation relèvent du TAEG et vos crédits immobiliers du TEG s’ils ont été souscrits avant le 1er octobre 2016, du TAEG s’ils ont été souscrits après. L’erreur de calcul du TEG TAEG fait l’objet d’un régime alternatif de sanction : Déchéance des intérêts ou Remplacement de l’intérêt contractuel par l’intérêt légal. Vous devez faire un choix aux conséquences déterminantes.

Administration ? Vos crédits relèvent du TEG dont l’erreur de calcul est sanctionnée par un régime législatif spécial.

Les erreurs dans le calcul du taux effectif proviennent le plus souvent de l’insuffisante prise en compte, par volonté ou négligence, des chargements du crédit, l’erreur de calcul purement mathématique est moins fréquente.

La jurisprudence du TEG et de l’année lombarde

La jurisprudence, un temps largement favorable aux emprunteurs, se montre de plus en plus restrictive sur la prescription et pointilleuse sur le régime de sanction et la démonstration technique.

Le contentieux du TEG ou de l’année lombarde est devenue une affaire de spécialiste capable de lier droit et mathématiques qui se mêlent tant dans la notion de TEG que dans la méthode de calcul des intérêts.

Souvent délaissé par les professionnels du droit en raison de sa technicité mathématique, le contrôle et le contentieux du TEG s’est trouvé accaparé par des officines commerçantes sans déontologie dont certaines enseignent sont en liquidation judiciaire.

La preuve est une question centrale de tous procès et le recours à l’expertise judiciaire pour asseoir la démonstration du TEG erroné ou de l’année lombarde ne devra pas être négligée par l’emprunteur déjà fort de l’expertise ou de l’analyse financière qu’il a (fait) réalisée, lorsque l’erreur ou le calcul lombard n’est corroboré par aucune autre pièce du dossier :

Si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la décision contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties (Civ 1ère, 7 septembre 2017 n°16-19063).

Mais attention, l’expertise judiciaire sera refusée si l’emprunteur n’apporte aucun élément de nature à convaincre le juge que le TEG présente un sérieux doute sur sa régularité. Comme dans tous procès les éléments de preuve doivent être sérieusement évalués AVANT d’engager la procédure.

La tendance générale est à la démonstration mathématique sous seuil d’une erreur d’au plus un dixième de point s’agissant des Taux Effectifs. Certaines Cours d’appel résistent toutefois et semblent considérer que les établissements financiers ne font pas d’erreur de calcul (qui sont d’ailleurs réalisés par des ordinateurs…) et qu’un TEG erroné de moins d’un dixième de point révèle que la banque a désinformé l’emprunteur sur l’étendue réelle du coût global du crédit qu’elle lui propose: la sanction des tribunaux s’impose.

saisie immobilière : contester la légalité de la créance de la banque

La procédure de saisie immobilière est une terrible mécanique : Présentation générale (youtube).

L’illégalité financière du prêt immobilier est souvent le seul outil capable de l’enrayer.

La procédure de saisie immobilière débute par un commandement de payer valant saisie.

saisie immobilière prêt notarié
Marinus Claesz Van Reymerswaele

Lorsque le prêt immobilier est consenti via un acte notarié avec inscription d’hypothèque, le prêteur qui souffre de retards dans l’encaissement des échéances de remboursement peut prononcer de son seul chef la déchéance du terme. Le solde du prêt est alors devenu exigible immédiatement.

Le plus souvent l’emprunteur ne dispose pas des fonds nécessaires au remboursement de la banque qui procède alors à son inscription au FICP.  Le Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers est tenu par la Banque de France. Ainsi « fiché Banque de France », l’emprunteur ne peut plus se retourner vers un autre établissement financier pour souscrire un nouveau crédit aux échéances plus basses et désintéresser la première banque.

L’acte notarié étant un titre exécutoire, condition sine qua non pour débuter une saisie immobilière, la banque remplit toutes les conditions pour organiser la vente aux enchères de l’immeuble et appréhender le prix de vente grâce à l’inscription d’hypothèque.

saisie immobilière
placard de vente aux enchères

La procédure de saisie immobilière commence par un commandement de payer valant saisie.

Délivré par huissier, ce commandement est ensuite publié à la conservation des hypothèques (Centre des impôts – service de la publicité foncière).

A défaut de paiement dans les 8 jours, l’huissier se trouve autorisé par la loi à pénétrer dans votre bien immobilier pour dresser un procès-verbal de description des lieux.

Dans les 2 mois de la publication du commandement, vous êtes assigné devant le juge de l’exécution pour une audience spéciale, dite audience d’orientation.

L’occupation du bien immobilier par le propriétaire n’est pas un obstacle à la vente. L’adjudicataire mettra en place une procédure d’expulsion sur la seule base du jugement d’adjudication avec le concours de la force publique sans qu’il soit nécessaire de repasser devant un juge.

Le juge de l’exécution est chargé, lors de l’audience d’orientation, de vérifier si la créance de la banque est fondée et si la procédure est régulière.

L’audience d’orientation est la dernière possibilité pour s’opposer à la saisie immobilière et donc à la vente du bien aux enchères.

audience d'orientation
©PHOTOPQR/LE PARISIEN/OLIVIER LEJEUNE – PARIS 21/09/2009

Chaque banque a noué, dans le ressort géographique de chaque Tribunal de Grande Instance où elle est implantée, un partenariat avec un ou plusieurs cabinet(s) d’avocat et une ou plusieurs étude(s) d’huissier.

Ces cabinets et études se sont ainsi spécialisés dans la procédure de saisie immobilière. S’il est rare qu’ils commettent une erreur, la procédure doit néanmoins toujours être contrôlée.

En revanche, très rares sont les cabinets et études du réseau bancaire qui disposent des connaissances mathématiques nécessaires à la vérification de la légalité financière du crédit qui fonde la saisie immobilière.

La légalité financière du prêt immobilier (année lombardeTEG -TAEG) est le dernier rempart.

Passé l’audience d’orientation, il n’est plus possible d’arrêter la vente forcée de l’immeuble. C’est donc au niveau de l’audience d’orientation que doivent être contrôlés :

  1. Le formalisme de la procédure de saisie immobilière;
  2. La légalité financière du prêt immobilier.

Gagner du temps pour éviter une vente à vil prix

La discussion des calculs financiers donne lieu à plusieurs renvois de l’audience d’orientation qui peut ainsi se retrouver reportée de six à douze mois. Lorsque les calculs ne révèlent aucune illégalité, ces renvois permettent de préparer en parallèle une vente amiable de l’immeuble à meilleur prix qu’une vente aux enchères.

saisie immobilière

Il faudra en conséquence présenter au juge de l’exécution les pièces nécessaires à la vente amiable du bien :

  • un mandat de vente consenti à un agent immobilier ;
  • des bons de visite ;
  • une ou plusieurs offre(s) ;
  • idéalement un compromis de vente sous conditions suspensives.

Il est donc toujours prudent, dès la réception du commandement valant saisie immobilière, de se rapprocher d’une ou plusieurs agence(s) immobilière(s) – 3 agences suffisent- en vue non d’une vente à tel prix mais d’une vente dans les 6 mois, puis de signer un mandat de vente au prix du marché.

Sauver sa maison ou son appartement

En cas d’illégalité financière les échéances du prêt sont recalculées au taux de l’intérêt légal depuis la première échéance : les intérêts trop versés couvrent souvent les échéances impayées, la déchéance du terme est alors infondée.

Un exemple chiffré :

Soit un prêt de 380 000 € amorti au taux de 4,27 % sur 20 ans. Son échéance constante mensuelle et contractuelle de remboursement est de 2 357,15 €.

Les remboursements cessent après trois ans (36 rangs) et, à trois ans et six mois, la banque prononce la déchéance du terme : les rangs 37 à 42 sont impayés.

Le prêt, affecté d’une illégalité financière, est recalculé sur un taux légal de 1,12 % sur 20 ans, son échéance légale est de 1 768,02 € :

  1. Sur les 36 premiers rangs le trop versé d’intérêt par rapport à l’échéance légale est de 34 403,41 €;

  2. Les échéances impayées sont ramenées à 6 échéances légales de 1 768,02 €, soit 10 608, 12 €;

  3. Le trop versé de 34 403, 41 € couvre l’impayé de 10 608, 12 € et laisse un reliquat de 23 795, 29 €.

Être défendu par un avocat compétent en calcul financier

droit et mathématique
droit et mathématiques au Journal Officiel

Le contrôle de la légalité financière et procédurale d’une saisie immobilière nécessite des compétences en mathématiques financières, en droit et en procédure.

Nous maitrisons ces trois compétences.

Récupérer une large partie des intérêts versés et abaisser les mensualités

Lorsque l’illégalité financière est reconnue par le juge, la déchéance du terme est annulée (lorsque les trop versés couvrent les échéances impayées recalculées au taux légal) et le prêt reprend son rythme d’amortissement sur l’échéance recalculée au taux légal, le reliquat de trop versé vous est restitué.

Les banques se sont dotées de filiales exerçant l’activité de marchand de biens

Lorsque l’immeuble saisi présente un bon « potentiel », il n’est pas exceptionnel que la banque –créancier saisissant– présente à son débiteur saisi une « solution » via sa société de marchand de biens.

saisie immobilière
des travaux de rénovation pour revente au prix du marché

Dans ce cas la banque saisissante va favoriser la vente amiable du bien saisi au profit de sa filiale pour une somme supérieure à la mise à prix d’adjudication, mais bien sûr suffisamment inférieure au prix du marché pour réaliser une plus-value.

La filiale marchande de biens procèdera avec son réseau d’artisans à une revalorisation du bien par des travaux de rénovation, de découpe en lots ou de remise au goût du jour puis s’efforcera de revendre l’immeuble dans les 5 ans fin de bénéficier d’un régime fiscal avantageux (absence de taxe sur la plus-value, large exonération des droits de mutation, crédit d’impôt pour la transition énergétique…).

Il est évident que cette plus-value ne profite jamais au débiteur saisi ! Lorsque le prix de la vente amiable ne couvre pas la totalité de la dette bancaire, le débiteur saisi reste redevable de la totalité du solde sans pouvoir prétendre à la déduction de la plus-value réalisée par la filiale de la banque lors de la revente du bien.

La nullité de la stipulation d’intérêt

La nullité de la stipulation d’intérêt est une sanction qui s’applique tant aux prêts de consommation qu’aux prêts aux entreprises ou aux professionnels.

La Cour de cassation a lié le TEG à la clause d’intérêt du crédit.

D’un côté la clause d’intérêt relève de l’article 1907 du Code civil qui dispose que:

Article 1907.- L’intérêt est légal ou conventionnel. L’intérêt légal est fixé par la loi. L’intérêt conventionnel peut excéder celui de la loi, toutes les fois que la loi ne le prohibe pas.

Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit.

De l’autre côté le TEG relève de la loi du 28 décembre 1966 qui contient un article 4 (aujourd’hui abrogé) ainsi rédigé:

Article 4.- Le taux effectif global déterminé comme il est dit ci-dessus doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt régi par la présente loi.

Article 6.- Quiconque consent à autrui un prêt usuraire… est puni d’un emprisonnement de deux mois à deux ans et d’une amende de 2 000 Francs à 300 000 Francs…

Appliquant les deux textes, la Cour de cassation expliquait dans un arrêt du 24 juin 1981 :

Il résulte de la combinaison des articles 1907 2ème alinéa du Code civil et de l’article 6 de la loi n°66-1010 du 28 décembre 1966 qu’en matière de prêt d’argent l’exigence d’un écrit mentionnant le taux effectif global est une condition de la validité de la stipulation d’intérêt et que, dès lors, il ne peut être fait application du taux stipulé dans le contrat sans que les juges aient à rechercher si  l’omission d’une telle mention est de nature à induire l’emprunteur en erreur sur les conditions du prêts.

La Cour de cassation, analysant la méthode de construction du TEG, en a fait un instrument de mesure du consentement de l’emprunteur au coût global du prêt.

Lorsque les chargements sont nuls, le TEG n’est autre que le taux d’intérêt contractuel, un taux proportionnel pour le TEG stricto sensu, un taux actuariel pour le TAEG.

Le TEG erroné a la nature d’un défaut de consentement, et comme son calcul est sous la responsabilité d’un professionnel du calcul financier, que l’intérêt contractuel en compose l’essentiel, le TEG erroné emporte nullité des intérêts contractuels sans toucher le contrat de prêt ni les différents intervenants, non fautifs, qui ont concouru à l’obtention du crédit.

Le TEG erroné génère ainsi au bénéfice de l’emprunteur une créance de restitution d’intérêt et, le contrat de prêt demeurant valide, les intérêts légaux trouvent à s’y appliquer.

A la différence de la déchéance des intérêts, la nullité de la stipulation d’intérêt en raison d’un Taux Effectif erroné est un droit POUR l’emprunteur.